信托與房地產(chǎn)調(diào)控：發(fā)展REITs和廉租房信托
來(lái)源： 時(shí)間：2006-11-09
近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的高財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致的可能對(duì)銀行系統(tǒng)、乃至政府和普通民眾的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁引起有關(guān)部門(mén)的高度重視。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫破裂所引發(fā)的銀行不良信貸資產(chǎn)擴(kuò)散效應(yīng)將嚴(yán)重威脅到入世后中國(guó)金融體系的穩(wěn)定性。監(jiān)管層希望通過(guò)宏觀調(diào)控政策控制房地產(chǎn)投資，降低被房地產(chǎn)捆綁的各種風(fēng)險(xiǎn)，這其實(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)自身調(diào)整提供了良好的時(shí)機(jī)。這一時(shí)期的土地管
理部門(mén)和金融監(jiān)管部門(mén)相繼出臺(tái)各項(xiàng)措施提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻。但遺憾的是這種“控制供給”的調(diào)控方式雖然部分地降低了金融業(yè)特別是銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，卻不能有效抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。顯然，揚(yáng)湯止沸的做法不能解決根本問(wèn)題。
一、錯(cuò)看房地產(chǎn)屬性導(dǎo)致調(diào)控變空調(diào)
無(wú)論是在摩根斯坦利和標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的全球產(chǎn)業(yè)分類中，還是在英國(guó)金融時(shí)報(bào)的全球分類系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)都屬于金融業(yè)的范疇。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期獨(dú)立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進(jìn)行調(diào)控和管理。如果說(shuō)1998年住宅市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)業(yè)由建設(shè)部門(mén)管理是可以理解的，那么住宅市場(chǎng)化之后，則必須充分意識(shí)到房地產(chǎn)的金融屬性，正視其相當(dāng)程度上具有的作為投資甚至是投機(jī)標(biāo)的的現(xiàn)實(shí)情況，必須建立規(guī)范的與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)金融體系，從房地產(chǎn)投入的各個(gè)要素著手來(lái)規(guī)范、管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，政府用非市場(chǎng)化的手段去調(diào)控已經(jīng)市場(chǎng)化的產(chǎn)品，自然是事倍功半。這種錯(cuò)位的直接后果就是中國(guó)沒(méi)有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)信貸。以銀行為代表的金融系統(tǒng)僅僅成為房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)商。
此外，目前建安成本、配套設(shè)施成本在整個(gè)房?jī)r(jià)成本中的比重不斷降低，決定房?jī)r(jià)的最重要因素是土地成本，而土地價(jià)格和相關(guān)利潤(rùn)往往是地方政府重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，因此，地方政府有著抬高地價(jià)的本能欲望。從這個(gè)角度上看，攀升的房?jī)r(jià)是地方政府、銀行、房地產(chǎn)商三方的博弈成本。
另一方面，房地產(chǎn)供求關(guān)系中存在大量“虛造”。國(guó)家在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新和開(kāi)放上的嚴(yán)格控制，雖然本意是保證金融體系安全和金融秩序穩(wěn)定，但由于我國(guó)當(dāng)前缺乏除銀行體系之外的其他融資渠道，使得大量的資金特別是民間資金沒(méi)有辦法以合法的方式順利進(jìn)入形成房地產(chǎn)供給的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，于是大量資金轉(zhuǎn)向需求領(lǐng)域，這便是“炒房”?！俺捶俊痹黾恿舜罅康摹盁o(wú)效需求”。這些炒房者不是為了自身居住，而是為了將來(lái)高價(jià)變現(xiàn)或通過(guò)銀行按揭機(jī)制來(lái)謀利，這種投機(jī)性的“無(wú)效需求”給地方政府和百姓一個(gè)直觀印象：房子的供給減少，社會(huì)需求大增?！肮┎粦?yīng)求必然導(dǎo)致商品價(jià)格提高”這種最簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)使得社會(huì)資源進(jìn)一步涌入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，上述惡性循環(huán)進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)提升。
再者，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)近乎完全采用間接融資的模式。開(kāi)發(fā)商大部分融資渠道是銀行，銀行信貸不是股權(quán)投資，社會(huì)儲(chǔ)蓄不是開(kāi)發(fā)商的股東。間接融資比例過(guò)大的最大問(wèn)題是投資收益與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不對(duì)等，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商以較少的自有資產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)，政府出讓土地、銀行提供房貸和按揭、期房購(gòu)買(mǎi)者預(yù)付房款。一旦項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商獲得其中絕大多數(shù)的收益。一旦項(xiàng)目失敗，政府和銀行以及普通的購(gòu)房者則承擔(dān)了絕大多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。這種背離也加重了監(jiān)管層和民眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不信任感。
社會(huì)資本供給提高可降低行業(yè)的整體利潤(rùn)率。民眾可以通過(guò)各種金融手段分享地產(chǎn)的利潤(rùn)，可以分流炒房等“無(wú)效需求”。再加上各地控制被動(dòng)需求的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)的需求在長(zhǎng)期內(nèi)將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫宏觀調(diào)控政策與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)的不良局面。
二、變“揚(yáng)湯止沸”為“釜底抽薪”
我認(rèn)為，解決房?jī)r(jià)調(diào)控的困境還是要從供求關(guān)系角度切入。變“揚(yáng)湯止沸”為“釜底抽薪”。
首先，要增加民間資金的供給，最直接的辦法就是發(fā)展多元化的直接融資渠道，使社會(huì)資金以資本的形式真正流入房地產(chǎn)供給領(lǐng)域。資本供給提高可降低行業(yè)的整體利潤(rùn)率，使房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度恢復(fù)到合理的水平。此外，民眾可以通過(guò)各種金融手段分享地產(chǎn)的利潤(rùn)，一方面可以平息當(dāng)前的爭(zhēng)論，另一方面則可以分流炒房等“無(wú)效需求”。再加上各地控制被動(dòng)需求的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)的需求在長(zhǎng)期內(nèi)將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫上述宏觀調(diào)控政策與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)的不良局面。
從目前來(lái)看，比較現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)直接融資方式主要包括發(fā)行股票、企業(yè)債券、產(chǎn)業(yè)基金以及房地產(chǎn)信托基金。應(yīng)該鼓勵(lì)法人治理結(jié)構(gòu)完善、優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司上市，壯大房地產(chǎn)公司資本實(shí)力，使社會(huì)公眾成為房地產(chǎn)公司的股東，從而分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)；高信用等級(jí)的企業(yè)還可以采用企業(yè)債券的方式獲得自身資金實(shí)力的壯大。另一方面，在《產(chǎn)業(yè)投資基金法》還未出臺(tái)的情況下，應(yīng)在《信托法》的框架內(nèi)，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金。鼓勵(lì)現(xiàn)有的信托金融機(jī)構(gòu)借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，推出經(jīng)過(guò)監(jiān)管當(dāng)局認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品。只有建立真正的直接融資方式的房地產(chǎn)金融，拓寬融資渠道，才能使社會(huì)資金成為房地產(chǎn)資本投入的核心力量。降低間接融資的比例，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利益和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制趨于合理，減少房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系的擴(kuò)散的機(jī)會(huì)。
從現(xiàn)在備受關(guān)注的房地產(chǎn)信托基金這方面來(lái)看，現(xiàn)在需要解決的問(wèn)題是：
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。這需要監(jiān)管層從行業(yè)的高度上制定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，建立完善的操作、管理和監(jiān)管機(jī)制。如果不能打破現(xiàn)有房地產(chǎn)信托小規(guī)模私募，各家信托公司自主發(fā)明、自我設(shè)計(jì)的“作坊”狀態(tài)，房地產(chǎn)信托就無(wú)法脫離靈活性有余，而規(guī)范性、安全性以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的窘境。
建立合適的交易平臺(tái)和二級(jí)市場(chǎng)的退出機(jī)制，以解決信托產(chǎn)品流動(dòng)性問(wèn)題。當(dāng)前信托公司內(nèi)部的柜臺(tái)交易無(wú)法滿足信托產(chǎn)品的流動(dòng)性需要。讓標(biāo)準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品在市場(chǎng)上交易，使投資者可以隨時(shí)參與或退出，這樣不但能夠增加投資者的購(gòu)買(mǎi)意愿，增加中長(zhǎng)期投資品種推出的可能，也才能夠真正建立信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)釋放機(jī)制。
作為最終進(jìn)入交易所市場(chǎng)的過(guò)渡，可以考慮先開(kāi)放此類產(chǎn)品進(jìn)入銀行間市場(chǎng)，讓合格的機(jī)構(gòu)投資者參與到房地產(chǎn)信托基金中來(lái)?，F(xiàn)在有一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，認(rèn)為機(jī)構(gòu)投資者參與會(huì)推高房?jī)r(jià)。同樣的懷疑也曾經(jīng)出現(xiàn)在證券投資基金推出前，但事實(shí)證明，機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入證券市場(chǎng)并沒(méi)有增加股市的泡沫，反而帶動(dòng)了投資理念的改變，使市場(chǎng)趨于理性，對(duì)減少泡沫起到了關(guān)鍵的作用。
鼓勵(lì)發(fā)展廉租房信托。在當(dāng)前建設(shè)和諧社會(huì)的過(guò)程中，為低收入者提供廉租住房顯得尤為重要。既要解決困難又不過(guò)度地增加負(fù)擔(dān)，還要善用資源、調(diào)動(dòng)全社會(huì)的積極性。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)信托基金（REIT）的成功模式，發(fā)行廉租房信托并允許其公開(kāi)上市交易應(yīng)該是很好的解決方案。我們不主張新建廉租房小區(qū)，因?yàn)槟壳按嬖谥罅康?0-90年代建設(shè)的暫時(shí)還達(dá)不到拆遷標(biāo)準(zhǔn)的二手房，再建設(shè)低成本廉租房無(wú)疑是低水平的重復(fù)建設(shè)，低收入者集中居住有可能形成新的貧民窟。應(yīng)該采用廉租房信托的方式分散購(gòu)買(mǎi)二手房作為廉租房，政府主導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)運(yùn)作使社會(huì)資源得到最大化利用。政府負(fù)責(zé)制定廉租房的標(biāo)準(zhǔn)、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補(bǔ)貼，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)行信托產(chǎn)品和管理信托資金，并負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理。廉租房信托基金的主要收益來(lái)源是政府的補(bǔ)貼，這樣才能有效使國(guó)家政策向低收入階層傾斜。我們?cè)囍鲆幌麓致缘臏y(cè)算，假設(shè)全國(guó)每年通過(guò)發(fā)行廉租房信托籌集1000億資金，按照今年上半年約2500元的平均房?jī)r(jià)，就可以購(gòu)買(mǎi)約4000萬(wàn)平米普通住房。按平均每戶60-70平米，可以解決約60萬(wàn)戶低收入者的居住問(wèn)題，大約占年新增住房需求的10％。按照信托5％左右的年資金回報(bào)要求且其中90％由政府補(bǔ)貼，每年政府的支出大約為45億元，還不到2005年各級(jí)政府總共5500億賣地收入的1％，完全是可以負(fù)擔(dān)的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到了改變自身的資本結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式的時(shí)候了。政府的調(diào)控政策應(yīng)在嚴(yán)把土地和信貸兩個(gè)閘門(mén)的同時(shí)，為房地產(chǎn)直接融資提供渠道，允許民間資金以直接融資的形式投向房地產(chǎn)，讓機(jī)構(gòu)投資者參與房地產(chǎn)投資，增加房地產(chǎn)的資本供給，限制并分流部分房地產(chǎn)需求，讓老百姓分享到房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的利益。
解決房?jī)r(jià)調(diào)控困境要從資金供求關(guān)系角度切入，要增加民間資金供給，最直接的辦法就是發(fā)展多元化的直接融資渠道，使社會(huì)資金以資本的形式真正流入房地產(chǎn)供給領(lǐng)域。資本供給提高可降低行業(yè)的整體利潤(rùn)率，使房?jī)r(jià)的增速恢復(fù)到合理的水平。
(xintuo摘自信托法律網(wǎng))